É comum nos anúncios de leilões judiciais e extrajudiciais de imóveis, ofertas de imóveis a 60% do valor de mercado. Se, para quem compra o imóvel em leilão, o negócio pode ser muito interessante, para o devedor, que não conseguiu cumprir com os pagamentos de um empréstimo cujo bem foi dado como garantia, em geral existe uma enorme perda. “Além de perder o imóvel, o devedor ainda pode continuar com dívidas, devido às condições acordadas em contrato, multas e juros de mora, despesas com advogados e outras”, detalha Cidinaldo Boschini, diretor da Cronos Capital e especialista em ativos estressados.

O grande problema é que nem sempre dá para prever as dificuldades financeiras, como por exemplo o cenário trazido pela crise econômica gerada com a pandemia do novo Coronavírus. O Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) noticiou  que 716 mil empresas fecharam as portas com impacto da Covid-19. Não por acaso, no mesmo momento a Associação de Leiloaria Oficial do Brasil, apontou um incremento de 25% nos leilões. 

O Banco do Brasil, por exemplo, que possui 4 mil imóveis retidos, contratou recentemente uma empresa especializada para operacionalizar os leilões. Levantamento da ReSale, plataforma especializada na venda desses imóveis, mostra que os cinco maiores bancos do País, Caixa, Banco do Brasil, Bradesco, Itaú Unibanco e Santander — já detinham, em 2019, entre 90 mil e cem mil imóveis retomados em pagamento a dívidas.  “Esse montante vai aumentar nesse ano”, diz Cidinaldo. A Caixa, sozinha, estava com 61% do total, com R$ 11 bilhões. 

Ele explica que o ideal, ao perceber que existe o risco de não cumprir com as parcelas de um empréstimo, é importante procurar um profissional ou empresa especializada para fazer uma negociação e readequar a capacidade de pagamento antes de o imóvel dado em garantia ir a leilão. “O que as pessoas normalmente não têm conhecimento é que o leilão do imóvel pode não resolver o problema do endividamento. Vale ressaltar que o leilão é um bom negócio para quem está comprando, e não para quem perdeu o bem”.  

Uma opção é acionar empresas especializadas em ativos estressados. “Elas têm capacidade financeira e conhecimento de mercado que podem ajudar a resolver o problema do devedor e do credor”, pontua Cidinaldo. Em Goiânia, a Cronos Capital atua nesse segmento. Ela compra de dívidas bancárias que estejam atreladas com garantias hipotecárias ou em alienação fiduciária, gerando liquidez para devedores e credores.

Entenda

Desde 1997 os bancos podem utilizar o bem como garantia do cumprimento do financiamento em duas modalidades: Alienação Fiduciária e a Garantia Hipotecária. A autonomia da instituição em ter o direito de leiloar o imóvel é a grande diferença entre as duas modalidades. A Alienação Fiduciária tem como base uma tramitação em cartório, que notifica a dívida e em um curto prazo o banco já pode colocar o imóvel em leilão, considerando que tem direito de propriedade do bem, enquanto o fiduciante tem apenas a posse.  Já na Garantia Hipotecária o desenrolar acontece via judiciário através de um processo de execução, neste caso, sem prazo para desfecho previsível. Mas ambas podem resultar na perda do imóvel dado em garantia.