Goiânia ficou conhecida pelos seus arranha-céus construídos nos últimos anos. Goianienses que conviviam com apartamentos até o 20º andar, hoje se deparam com edifícios de 40 ou mais andares. Durante um tempo, a capital chegou a figurar no skyscrapercity.com, plataforma internacional que reúne vários fóruns de discussão de compartilhamento de informações sobre arranha-céus, arquitetura e desenvolvimento urbano, como a cidade com o maior prédio do Brasil, com 183,43 metros quadrados.

Essa realidade deve mudar nos próximos anos, se a atual proposta do Plano Diretor for aprovada. De acordo com o arquiteto e urbanista, Paulo Renato Alves, que participou de discussões no Paço Municipal à época da elaboração do Projeto de Lei 023 e foi um dos consultores que auxiliaram os vereadores na primeira revisão do Plano Diretor, em 2019, os edifícios ficarão de 25% a 30% mais baixos.  

Em debate desde 2018, depois de muito vaivém entre o Executivo e Legislativo, a proposta encontra-se na Câmara Municipal para votação do plenário. Antes disso, uma audiência pública acontecerá no dia 31 de janeiro.

O arquiteto esclarece que há um desencontro de informações em relação a esses avanços, levando a muita gente achar que o novo Plano Diretor continuará sem limitação de altura dos prédios se for aprovado o atual texto enviado pelo Executivo.

“Essas propostas já eram ponto pacífico entre a Prefeitura e os vereadores, mas o novo pleito dos parlamentares está colocando em debate novamente. Em alguns casos, falta entendimento, já que eles assumiram os cargos após o plano ter passado pela Câmara no final do pleito anterior”, diz ele.

Explicando as normas

Paulo Renato explica que no Plano Diretor de 2007 não existe um índice que limita a densidade nem a altura dos prédios. Nas áreas de adensamento, ela é delimitada pela combinação dos afastamentos exigidos e número mínimo de garagens. Quanto mais os andares sobem, os afastamentos aumentam e isso tende que o edifício torne-se uma pirâmide. 

“Porém, quando se atinge os afastamentos máximos, a torre pode continuar subindo até o infinito, respeitando essa delimitação”, explica. O outro delimitador acaba contribuindo para que esse aumento, ainda maior, não seja possível na prática:  a obrigação do incorporador de colocar de uma a quatro garagens em cada apartamento, a depender de seu tamanho. 

“Esse é um complicador grande para se aumentar o número de apartamentos”, resume Paulo Renato, que atua com o desenvolvimento de projetos de arquitetura e lida com essas  normas em seu dia a dia. 

Mesmo assim, os prédios cresceram muito mais do que a expectativa. “Agora, para conter a altura das torres, a proposta para o novo Plano Diretor é manter essa lógica, mas retirar esses limites máximos e continuar aplicando afastamentos na medida que o empreendimento vai crescendo, ou seja, essa relação tem um fim definido”, explica o arquiteto e urbanista. 

Democrática

Outra mudança significativa na atual proposta é o controle de densidade. Inicialmente, a discussão era que ela fosse calculada pela fração ideal, que é a razão entre o tamanho da área por uma fração, resultando no número de apartamentos que se pode construir. A proposta evoluiu para a troca da fração pela multiplicação da área pelo índice, que resultará em quantos metros quadrados é possível construir. 

“Parece uma mudança simples, mas não é. Se esse cálculo é feito por número de apartamentos, nos terrenos mais valorizados e desejados, o incorporador tende a fazer apenas unidades grandes para viabilizar o empreendimento financeiramente”, diz.

“Por outro lado, se o cálculo define quantos  metros quadrados se pode fazer, ele tem a flexibilidade de escolher como distribuir essa metragem em tamanhos diferentes, produzindo apartamentos menores em boas localização também”, completa o raciocínio.

Citando um exemplo, se a fração ideal de um terreno é 20, para um terreno de 1000 metros quadrados, ele só pode fazer 50 apartamentos, seja qual for o seu tamanho (1000/20=50). Mas se o índice em metros quadrados for 5, ele tem 5000 metros quadrados privativos. O construtor pode fazer 5 apartamentos de 1000 metros quadrados, ou 10 de 500 metros quadrados, ou 20 de 250 metros quadrados ou 100 de 50 metros quadrados.

“Em todos os casos o total da metragem privativa (o que é posto à venda) é a mesma, isso não faz diferença para o incorporador, mas há mais flexibilidade nos projetos, o que gera mais democracia na ocupação urbana”, arremata. 

Áreas adensáveis x Áreas de desaceleração

O arquiteto explica que há, ainda, outros delimitadores que irão influenciar na queda da altura. No novo Plano Diretor, os incorporadores só poderão construir seis vezes o tamanho da área do terreno, nas áreas adensáveis, mediante pagamento de outorga onerosa. “Portanto, em um terreno de mil metros quadrados, a área total do prédio deverá ser de seis mil metros quadrados”, calcula. O empreendedor poderá ainda aumentar 25% da altura, se fizer a Transferência do Direito de Construir (TDC), uma contrapartida prevista em lei em que ele doa ao poder público área em outro lugar.

Nas áreas em desaceleração, onde o poder público avalia que não se deve aumentar o adensamento, o custo para conseguir a outorga já é o dobro. Com a nova proposta, não haverá possibilidade de se fazer o TDC. Para trazer mais um delimitador, o novo plano estabelece ainda que o incorporador só poderá construir cinco o número de vezes o tamanho do terreno.  

“Assim, se em uma área de aceleração será possível construir até 7,5 vezes o tamanho do terreno, em uma área de desaceleração, o máximo que se consegue é 5. Ou seja, o incorporador constrói o dobro nas áreas adensáveis e paga a metade do que teria de arcar em uma área de desaceleração”, diz. 

Cidade de 15 minutos

Outro incentivo interessante da nova proposta é a fachada ativa dos prédios, que são espaços de comércio nas fachadas dos novos residenciais, como pequenas galerias de lojas ou malls, que podem abrigar padarias, farmácias, salões de beleza ou pet shops. “Pelo novo Plano Diretor as incorporadoras e construtoras não precisam pagar outorga onerosa sobre essas áreas. Isso é uma forma de fortalecer e incentivar o comércio nesta microrregião”, arremata Paulo Renato.

Ele explica que a tendência dos espaços urbanos é a de múltiplas centralidades, e não mais  aquele modelo antigo de um único centro grande, onde se tinha o comércio, depois vinham os bairros do entorno e as periferias. “A criação de múltiplas centralidades ajuda a mobilidade urbana, pois as pessoas deixam de usar carro para essas atividades triviais”, observa. Hoje cada bairro ou microrregião acaba desenvolvendo uma centralidade da cidade. Assim, as pessoas, além de tudo do comércio essencial, têm perto da suas casas academias, serviços de saúde, escolas públicas e particulares, opções de lazer, e até o trabalho próximo à residência”, explica.

Ele lembra, ainda, que já se adota mundo afora o conceito de “Cidade de 15 minutos”, onde a meta é fazer uma distribuição urbana em que as pessoas resolvam tudo o que precisam nesse período de tempo e, de preferência, a pé.

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